[关键字]：土地兼并 集体土地 政权支柱
国内物权立法进程已历全国人大常委会第六次审议，虽然有关部门称《草案》已经比较成熟，但仍然有很多重大方面的争议问题很难获得一致建议，引发海量的专家学者纷纷撰文讲解各自的立法倡导。同时，物权立法进程中也产生了一些在立法技术上和指导原则方面明显不当的倾向。笔者过去发表过《难产的物权立法及其热门问题》一文，针对物权立法中的有关要紧问题讲解了我们的一些看法。现就有关的物权规范之争第三表明笔者的怎么看，以就教于同仁。
1、物权法的规范条约及立法技术琐碎化倾向让人担心。
因为国内的立法思想强调民主立法，自全国人大常委会公布《物权法草案》向全国征求建议以来，各界群众反响强烈。一些民众常见关注的热门问题在舆论的不懈热议下渐成立法关注的重点，致使在现在的物权立法中产生了一些物权规范碎片化的倾向。诸如小区车库车位的所有权到底应当是开发商还是业主所有？居民小区内的房地产能否用于商业化用？业主委员会是不是应被赋予独立的诉讼主体地位等等。以笔者之见，这类问题根本就不是物权立法调整的范围。
车库车位的归属事实上是一个合同法上的问题。假如开发商售房的计价原因中未包含车库车位的价值，则自然其权利应当是开发商，也即开发商有权将房地产和车库车位分别供应，只买到房地产的业主并不势必拥有专用场地内的车库车位。反之，假如开发商已将全部地区内的立体和平面空间均已计入房地产的价格构成要点中，则其处分权已用尽，自然不可能再享有任何关于车库车位的占有或处分权能。处于所有业主共有共享法律状况的车库车位任何用，则只不过一个在社区公约范围内的问题，其基本应遵循的规则是在注意相邻关系的首要条件下实行“先占先用、兼顾公平”的自然法状况。当然，这里最让人生疑的是怎么样辨别开发商是不是将车库车位的价值已计入房地产的价格要点？这涉及到各级房产主管部门及价格主管部门的价格监督体系的有效运行的问题。笔者觉得，房产价格应当受国家价格机制的指导性宏观调控，前述问题应当通过售前价格审计规范予以解决。
同样，居民区内的建筑物的商业化用事实上是一个民法上的相邻关系问题，应当通过相邻关系规范解决，而不是物权规范所应当调整的范畴。而业主的诉讼主体地位从根本上说是一个诉讼法和民法的调整对象，物权法作为一部规范物权归属和流转的法典，不适合将诉讼法和合同法及民法方面的基本规范再纳入自己的调整范围。立法既要强调民主性，也要尊重科学性，不适合片面地为迎合民众建议而硬性含纳本应由其他法律调整的规范，从而淡化物权法的固有功能。这在立法技术上既不严谨，也不科学。
2、房产开发经营行为与物权法的关系
严格而言，房产开发行为与物权法有牵连，但其主要并不受物权法调整。物权法重在规范物权的归属行为，是“静态”的法；合同法主要调整物权的流转活动，是“动态”的法。房产开发事实上是创建和流转物权的一个前置性和过渡性的经营活动，因此其主如果建筑法和合同法规范的任务。当然，只有合同法与物权法有机地结合才能更好地规范和保护业主及开发商双方的权利。很多纠纷实质是合同没得到彻底和充分履行的产物，并不是现有物权规范之过。开发商除非因楼盘成为我们的产业，才大概实质性地与物权法发生关系。至于规定“车位未约定即归业主共有”的微观规范，只不过立法者对业主的存活权与开发商的经营权在权利价值取向上权衡的结果。
3、典权规范不可以或缺。
该规范可有效解决部分困难群众的筹资困难问题，虽然国内现有不少的各类商业银行和集体金融组织，但群众的筹资权仍然是一个问题。自国内从1949年2月废除国民党“六法全书”以来，典权作为一项法律规范已在国内的上层建筑中消失，但社会日常的典当行为并未停止，以至于最高人民法院在建国后到今天大概颁布过15个左右关于典当方面的司法政策性文件，用以调整和规范典当行为。可见，“典”与“当”这两种物权规范有其存在的社会经济基础。现在，一方面是人民的筹资权高度困难，其次是很多的“地下银行”的存在，说明典当有其存在的合理性和必要性。假如设立典当规范并严加规范，不正符合这种正当的社会需要吗？但，农村集体土地及宅基地不可以因为典当。不然，预防土地兼并的立法目的将被架空，现只有乡镇企业用地和农村五荒地可以在有限的范围内依法流转。
[1][2]下一页
